6년차 PM의 솔직한 부동산 투자기: 오피스텔 vs 아파트, 데이터로 뽀개기

안녕, Colemearchy야. 6년차 PM이고 디자인 백그라운드를 가진 흔한 직장인이자, 6년 동안 굴러본 투자자이기도 해. AI 스타트업에서 PM으로 일하면서 데이터를 밥 먹듯이 보는 덕분에, 투자도 엑셀 시트 펴놓고 뜯어보는 습관이 생겼지. 오늘은 내 돈 주고 직접 겪은 오피스텔 vs 아파트 투자 경험을 솔직하게 풀어보려고 해. 물론, 본 글은 투자 권유가 아니야. 그냥 내 경험을 공유하는 거니까, 재미로 봐줬으면 좋겠어.

1. 시작은 미미했다: 사회초년생의 오피스텔 투자

2018년, 사회 초년생 월급으로 처음 투자했던 건 3억짜리 오피스텔이었어. 당시엔 ‘역세권’이라는 말에 혹해서, 묻지도 따지지도 않고 계약했지. 멋모르고 덜컥 계약금부터 넣고 봤는데… 돌이켜보면 진짜 무모했던 것 같아. 그때 당시 수익률은 대략 이랬어.

• 매매가: 3억 원
• 월세: 100만 원
• 수익률: (100만 원 * 12개월) / 3억 원 = 연 4%

은행 이자보다 조금 높은 수준이었지만, ‘내 집’이라는 만족감에 그냥저냥 만족하며 지냈지. 문제는… 시간이 지날수록 눈에 띄는 단점이 하나 둘씩 보이기 시작했다는 거야.

2. 데이터로 까보는 오피스텔 vs 아파트

자, 이제 데이터 분석 시간이야. 흔히들 오피스텔은 ‘수익형 부동산’이라고 하는데, 진짜 그럴까? 몇 가지 핵심 지표를 통해 오피스텔과 아파트를 비교해 볼게.

2.1. 수익률

• 오피스텔: 앞서 말했듯이, 평균 수익률은 4~5% 정도. 하지만, 공실률, 관리비, 세금 등을 고려하면 실제 손에 쥐는 돈은 더 줄어들 수 있어. 특히, 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문에, 세금 폭탄을 맞을 가능성도 높아.
• 아파트: 아파트는 시세차익을 노리는 투자가 일반적이야. 하지만, 최근 금리 인상으로 인해 가격 조정이 이루어지고 있는 상황이지. 과거 3년간 서울 아파트 가격 상승률은 연평균 10%를 넘었지만, 앞으로는 쉽지 않을 것 같아.

(차트: 서울 아파트 vs 오피스텔 가격 변화 추이 (최근 5년)) - 이미지 대체 텍스트: 서울 아파트와 오피스텔의 최근 5년간 가격 변화 추이를 나타내는 차트. 아파트의 상승률이 오피스텔보다 높음.

2.2. 환금성

• 오피스텔: 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어지는 편이야. 매수자를 찾기가 쉽지 않고, 급하게 팔아야 할 경우 가격을 낮춰야 할 수도 있어. 특히, 노후된 오피스텔은 더욱 그렇겠지.
• 아파트: 아파트는 비교적 환금성이 높은 편이야. 하지만, 최근 부동산 시장 침체로 인해 매매가 쉽지 않은 상황이지. 그래도 오피스텔보다는 훨씬 매수자를 찾기 수월할 거야.

2.3. 관리 용이성

• 오피스텔: 오피스텔은 관리가 비교적 쉬운 편이야. 건물 자체에서 관리해 주는 경우가 많고, 세입자가 직접 관리하는 경우도 많지. 하지만, 노후화될수록 유지보수 비용이 증가할 수 있다는 점을 고려해야 해.
• 아파트: 아파트는 오피스텔에 비해 관리가 번거로울 수 있어. 하지만, 커뮤니티 시설이나 조경 등 부가적인 장점이 많다는 것도 무시할 수 없지.

3. 나의 투자 성공 & 실패 사례

3.1. 성공: 갭투자로 시작한 소형 아파트

오피스텔 투자로 쓴맛을 본 후, 나는 아파트 갭투자에 눈을 돌렸어. 2020년에 서울 외곽의 2억짜리 소형 아파트를 5천만 원 갭으로 매수했지. 당시엔 코로나19로 인해 부동산 시장이 침체되어 있었지만, 정부의 부동산 규제 완화 정책 덕분에 가격이 급등하기 시작했어. 2년 만에 2억 5천만 원에 매도하면서 5천만 원의 시세차익을 얻을 수 있었지. (세금 제외… 눈물…)

3.2. 실패: 상가 투자, 꿈은 와장창

2021년, 상승장에 취해서 덜컥 상가 투자를 했다가 크게 데인 적도 있어. 당시 ‘항아리 상권’이라는 말에 현혹되어 5억짜리 상가를 매수했는데… 코로나19 장기화로 인해 상권이 죽어버리면서 임차인을 구하지 못하고 결국 손절매했지. 그때 손해본 금액이… (말잇못). 진짜 뼈아픈 경험이었어.

4. 현실적인 투자 가이드 (PM ver.)

내 경험을 바탕으로, 부동산 투자에 대한 몇 가지 현실적인 가이드를 제시해 볼게. PM답게 단계별로 정리해 봤어.

4.1. 1단계: 투자 목표 설정

가장 먼저 해야 할 일은 투자 목표를 명확하게 설정하는 거야. 단순히 돈을 벌고 싶다는 막연한 목표가 아니라, 구체적인 목표 금액, 투자 기간, 리스크 감수 수준 등을 설정해야 해. 예를 들어, '5년 안에 1억 원 만들기', '안정적인 월세 수입 확보' 와 같이 말이야.

4.2. 2단계: 정보 수집 및 분석

목표를 설정했다면, 이제 정보를 수집하고 분석할 차례야. 부동산 관련 뉴스, 보고서, 통계자료 등을 꼼꼼히 살펴보고, 투자 대상 지역의 시세, 개발 호재, 인구 변화 등을 분석해야 해. 특히, 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)을 적극 활용하면 좋아.

4.3. 3단계: 투자 전략 수립

정보 분석을 바탕으로, 자신에게 맞는 투자 전략을 수립해야 해. 갭투자, 경매, 재개발 등 다양한 투자 방식 중에서 자신의 투자 목표, 자금 규모, 리스크 감수 수준에 맞는 전략을 선택해야 하지. 엑셀 시트에 예상 수익률, 비용, 리스크 등을 꼼꼼히 정리해 보는 것을 추천해.

4.4. 4단계: 실행 및 모니터링

전략을 수립했다면, 이제 실행할 차례야. 부동산 중개업소를 방문하여 매물을 확인하고, 계약서를 작성하고, 잔금을 납부하면 돼. 하지만, 투자가 끝이 아니야. 지속적으로 시장 상황을 모니터링하고, 필요에 따라 투자 전략을 수정해야 해.

5. 리스크 경고 & 마무리

투자는 항상 리스크가 따르는 법이야. 특히, 부동산 투자는 큰 돈이 들어가기 때문에 더욱 신중해야 해. 금리 인상, 부동산 규제, 경기 침체 등 다양한 요인에 의해 손실을 볼 수도 있다는 점을 명심해야 해. 투자를 결정하기 전에 반드시 전문가와 상담하고, 자신의 감당할 수 있는 범위 내에서만 투자해야 해.

자, 오늘은 오피스텔 vs 아파트 투자에 대한 나의 솔직한 경험을 공유해 봤어. 도움이 되었으면 좋겠고, 모두 현명한 투자 결정을 내리길 바랄게. 그럼, 다음에 또 다른 이야기로 돌아올게! 다시 한번 강조하지만, 본 글은 투자 권유가 아니라는 점, 꼭 기억해줘!