6년차 PM의 솔직 경매 투자 도전기: 깡통도 차봤습니다 (feat. AI 스타트업 생존기)

안녕하세요, Colemearchy입니다. 디자인 전공 후 6년차 PM으로 AI 스타트업에서 치열하게 살아남고 있습니다. 남들처럼 '인스타 감성' 재테크는 못하지만, 6년간 굴러본 투자 경험은 꽤 쌓였죠. 오늘은 그중에서도 특히 다사다난했던 '경매 투자' 이야기를 풀어볼까 합니다. (⚠️본 글은 투자 권유가 아니며, 개인적인 경험 공유임을 밝힙니다.)

1. 어쩌다 경매까지...

처음엔 다들 주식하잖아요? 저도 그랬습니다. 2018년 즈음이었나, 묻지마 투자로 깡통 몇 번 차고 정신 차렸죠. 그러다 문득 '실물 자산'에 대한 갈망이 생기더라고요. 부동산은 너무 비싸고... 그때 눈에 들어온 게 '경매'였습니다. 뭔가 '고수'의 영역 같기도 하고, 왠지 모르게 짜릿한 딜을 할 수 있을 것 같았죠.

2. 데이터 & 분석: 경매 시장, 진짜 기회가 있을까?

무작정 뛰어들기 전에 데이터를 좀 찾아봤습니다. 대법원 경매정보 사이트 뒤져가면서요. (진짜 엑셀 장인이 될 뻔...) 과거 5년간의 낙찰가율, 경쟁률, 물건 종류 등을 분석해보니 몇 가지 인사이트가 보이더군요.

• 낙찰가율: 서울/수도권 아파트의 경우, 평균 80~90% 선. 하지만 지방 소형 빌라나 상가는 60% 이하도 많았습니다. 즉, '싸게' 살 기회는 확실히 존재한다는 거죠.
• 경쟁률: 인기 물건은 10명 이상 몰리지만, 유찰 횟수가 많은 물건은 경쟁률이 2~3명 수준으로 떨어집니다. 끈기만 있다면 승산이 있다는 의미.
• 물건 종류: 아파트, 빌라, 토지, 상가 등 다양한 물건이 나오는데, 초보자는 아파트나 빌라부터 시작하는 게 안전합니다. 권리 관계가 복잡한 토지나 상가는 전문가 영역에 가깝거든요.

(차트1: 과거 5년간 서울/수도권 아파트 낙찰가율 추이)

(차트2: 유찰 횟수에 따른 평균 경쟁률 변화)

이 데이터들을 보면서 '아, 해볼 만하겠다'라는 생각이 들었습니다. 특히 유찰 횟수가 많은 물건을 노리면 승산이 있겠다는 확신이 들었죠. 물론, 실제는 데이터처럼 호락호락하지 않았습니다...

3. 실전 경험: 성공과 실패 사이

3.1 첫 번째 낙찰: 짜릿한 성공!

처음 낙찰받은 건 경기도 외곽의 20년 된 아파트였습니다. 2번 유찰돼서 시세보다 20% 저렴하게 낙찰받았죠. 도배, 장판 새로 하고, 간단한 리모델링해서 바로 전세 놨습니다. 3개월 만에 투자금 회수하고, 연 15% 수익률을 달성했죠. 이때 진짜 '경매 천재'인 줄 알았습니다. 콧대가 하늘을 찔렀죠.

3.2 깡통 찬 사연: 권리 분석의 중요성

자만은 패망의 지름길이죠. 두 번째 경매에서 제대로 깡통을 찼습니다. 지방 소형 빌라였는데, 시세보다 훨씬 저렴하게 나왔길래 냉큼 입찰했죠. 덜컥 낙찰은 받았는데... 알고 보니 '선순위 임차인'이 있는 물건이었습니다. 쉽게 말해, 제가 낙찰받아도 그 임차인은 계속 살 수 있고, 보증금도 제가 물어줘야 하는 상황이었죠. 권리 분석을 제대로 안 한 제 불찰이었습니다. 결국 눈물을 머금고 손절했습니다. 이때 깨달았습니다. 경매는 '싸게 사는 것'보다 '안전하게 사는 것'이 훨씬 중요하다는 것을요.

3.3 그 외 소소한 경험들

• 명도의 어려움: 낙찰받고 기존 거주자를 내보내는 과정(명도)도 쉽지 않습니다. 좋게 좋게 합의해서 이사비를 주는 경우도 있지만, 막무가내로 버티는 경우도 있죠. 이럴 때는 법적인 절차를 밟아야 하는데, 시간과 비용이 꽤 들어갑니다.
• 숨겨진 하자: 경매 물건은 '있는 그대로' 인수하는 것이 원칙입니다. 겉으로 보기에는 멀쩡해 보여도, 막상 들어가 보면 누수, 곰팡이 등 숨겨진 하자가 있는 경우가 많습니다. 꼼꼼하게 확인하고, 수리 비용까지 감안해서 입찰해야 합니다.

4. 실천 가이드: 경매 투자, 이렇게 시작하세요!

1. 경매 공부: 최소 3개월 이상 꾸준히 공부하세요. 책, 강의, 유튜브 등 다양한 채널을 활용하고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋습니다. '경매의 기술', '부동산 경매 완전 정복' 같은 책이 도움이 많이 됐습니다.
2. 임장: 관심 있는 물건이 있다면 반드시 현장에 가보세요. 주변 환경, 교통, 편의시설 등을 꼼꼼하게 확인하고, 시세도 알아보세요. 발품 파는 만큼 좋은 물건을 찾을 확률이 높아집니다.
3. 권리 분석: 가장 중요한 단계입니다. 등기부등본, 매각물건명세서 등을 꼼꼼하게 확인하고, 문제가 없는지 전문가에게 문의하세요. 특히 '선순위 임차인'이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
4. 입찰 준비: 입찰 보증금(통상 매각가의 10%)을 준비하고, 입찰서를 작성하세요. 입찰 금액은 신중하게 결정해야 합니다. 너무 낮게 쓰면 낙찰받기 어렵고, 너무 높게 쓰면 손해를 볼 수 있습니다.
5. 명도: 낙찰받았다면 기존 거주자와 협상해서 명도를 진행해야 합니다. 최대한 원만하게 해결하는 것이 좋지만, 필요하다면 법적인 절차를 밟아야 합니다.

5. 리스크 경고 & 마무리

경매 투자는 분명 매력적인 투자 방식이지만, 그만큼 리스크도 큽니다. 권리 분석 실패, 명도 분쟁, 숨겨진 하자 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 충분한 공부와 경험 없이 섣불리 뛰어드는 것은 위험합니다. 소액으로 시작해서 경험을 쌓고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.

다시 한번 강조하지만, 본 글은 투자 권유가 아니며, 개인적인 경험 공유임을 밝힙니다. 투자는 본인의 판단과 책임하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

저는 앞으로도 꾸준히 경매 투자를 해나갈 생각입니다. 성공과 실패를 통해 얻은 경험을 바탕으로, 더 나은 투자자가 되기 위해 노력할 것입니다. 제 이야기가 여러분의 투자 여정에 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에는 더 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다!

Colemearchy 드림.

(Disclaimer: This is not financial advice. All investment decisions should be made after consulting with a qualified financial advisor and conducting your own due diligence.)